住宅ローン控除シミュレーション｜年収・借入額別に節税額を徹底比較【2025年版】
「住宅ローン控除で自分はいくら戻ってくるの？」
そう思った方に向けて、2025年版の最新ルールに基づき、年収・借入額別のシミュレーションをFP×宅建士視点で解説します。
新築・中古・リノベそれぞれのパターンを比較して、資金計画に役立ててください。
1. 控除額の基本式
住宅ローン控除は年末残高 × 0.7%が基本。
ただし、控除できる金額は所得税額＋住民税（上限13.65万円）まで。
つまり「借入額が多くても、税額が少なければ控除しきれない」点に注意が必要です。
2. 年収・借入額別シミュレーション（新築一般・10年控除）
※年収に応じた所得税・住民税額を目安に試算。条件により変動あり。
| ケース | 年収 | 借入額 | 年間控除上限 | 10年間合計 |
|---|---|---|---|---|
| ケース① | 400万円 | 3,000万円 | 最大21万円 | 約210万円 |
| ケース② | 600万円 | 4,000万円 | 最大28万円 | 約280万円 |
| ケース③ | 800万円 | 5,000万円 | 最大35万円（※認定住宅は13年控除） | 約350万円＋α |
3. 中古×リノベの場合のシミュレーション
例えば「中古マンション2,000万円＋リノベ費用1,000万円」で合計3,000万円借入した場合、
→ 年末残高3,000万円 × 0.7% = 最大21万円控除（10年間で210万円）
ただし工事請負契約がローン実行前に必要なので要注意です。
4. 控除を受けきれないケース
- 所得税＋住民税の合計が控除額より少ない
- 単身世帯や年収が低い場合 → 控除をフル活用できない
- 逆に高額借入でも「税額上限」でストップする
5. まとめと次のステップ
住宅ローン控除は年収・借入額・物件種別で戻る金額が大きく変わる制度です。
必ず事前にシミュレーションして、資金計画に組み込みましょう。
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よくある質問（FAQ）
年収が低いと控除は無駄になりますか？
所得税＋住民税の合計を超える部分は控除できません。フル活用できない場合もあります。
シミュレーションはどこでできますか？
国税庁HPや住宅金融支援機構のシミュレーション、または弊社FP相談で確認できます。
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