住宅ローン控除の落とし穴5選｜知らないと数十万円損する典型パターン
住宅ローン控除は最大13年間で数百万円規模の節税効果がある制度です。
しかし、条件を誤解したり、手続きを間違えたりすると控除が受けられないケースも少なくありません。
本記事では、FP・宅建士・トップ営業マンの視点から、よくある落とし穴5選を徹底解説します。
1. 耐震適合証明が取れず、中古物件が対象外に
中古住宅は築25年以内（耐火は30年以内）が原則。
築年数オーバーの場合、耐震基準適合証明が必須ですが、建物状況や売主の協力次第では取得できないケースも。
→ 事前にインスペクション＋専門家確認が必須です。
築年数オーバーの場合、耐震基準適合証明が必須ですが、建物状況や売主の協力次第では取得できないケースも。
→ 事前にインスペクション＋専門家確認が必須です。
2. 床面積要件を勘違い（壁芯 vs 登記簿面積）
住宅ローン控除は壁芯面積で50㎡以上が必要（特例で40㎡以上も可）。
しかし、登記簿面積が基準に満たない場合、控除対象外になることがあります。
→ 売買契約前に面積の計算方法を確認しましょう。
しかし、登記簿面積が基準に満たない場合、控除対象外になることがあります。
→ 売買契約前に面積の計算方法を確認しましょう。
3. リノベ契約がローン実行後になってしまった
中古×リノベの場合、工事請負契約を住宅ローン実行前に締結する必要があります。
これを後回しにすると控除対象外に。
→ 金融機関・施工会社・仲介業者とのスケジュール調整がカギです。
これを後回しにすると控除対象外に。
→ 金融機関・施工会社・仲介業者とのスケジュール調整がカギです。
4. 年収が高く、所得税額を超えて控除を受けきれない
控除額は所得税額＋住民税（上限13.65万円）が限度。
高額借入でも、税額が少なければ控除を受けきれないケースがあります。
→ 事前にシミュレーションし、ふるさと納税等と合わせて調整しましょう。
高額借入でも、税額が少なければ控除を受けきれないケースがあります。
→ 事前にシミュレーションし、ふるさと納税等と合わせて調整しましょう。
5. 「13年控除」と思ったら対象外（新築一般は10年）
「住宅ローン控除は13年」と思い込む人が多いですが、対象は認定住宅・省エネ基準適合住宅に限られます。
一般の新築は10年、中古は10年が基本。
→ 物件種別で控除期間が違うことを確認してください。
一般の新築は10年、中古は10年が基本。
→ 物件種別で控除期間が違うことを確認してください。
まとめと次のステップ
住宅ローン控除は知識と準備次第で節税額が大きく変わる制度です。
特に中古×リノベは落とし穴が多いため、早めの確認とプロのサポートが必須。
購入・売却・リノベのご相談はお気軽にどうぞ。
▶︎ 中古×リノベ相談はこちら
よくある質問（FAQ）
中古物件で控除を受けられなかった事例は？
築古で耐震証明が取れず対象外になったケース。購入前にインスペクションと証明可否を確認することが重要です。
控除額を最大化するコツは？
借入額だけでなく所得税額を考慮し、シミュレーションを行うこと。事前の資金計画相談が有効です。
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